Mixité sociale, prix du mètre carré et larmes de crocodiles
La hausse des prix de l’immobilier parisien reflète l’attractivité de la ville et la solvabilité des investisseurs. Ceux qu'elle perturbe devraient donc exiger, simultanément, la baisse du pouvoir d’achat des Français, l’éviction des étrangers fortunés et la transformation de la Ville Lumière en un patelin sans intérêt…
Il est de bon ton, depuis quelques années, d’évoquer la hausse du prix du mètre carré parisien avec indignation. Cette inflation conduirait, tout à la fois, à la fin de la mixité sociale, à l’expulsion des classes moyennes vers l’extérieur du périphérique et à l’enrichissement des spéculateurs immobiliers (souvent américains, comme il se doit). Le dernier avatar de ce discours horrifié sur la transformation de la capitale en repaire de milliardaires consiste en effet à s’en prendre aux fonds d’investissements US spécialistes de la « vente à la découpe » – soit la vente d’appartements… par appartements. Hum, scandaleux comportement, assurément.
Mais si les commentaires négatifs sur la hausse des prix semblent aussi consensuels que la vulgate anti-OGM ou la dénonciation de l’ultralibéralisme, peut-être est-il permis d’observer ce phénomène sous un angle un peu plus hétérodoxe.
Que la hausse des prix de l’immobilier parisien soit impressionnante, c’est vrai. Les prix progressent d’environ 10% par an depuis déjà plusieurs années (+12,9% en 2004) et le mètre carré moyen serait en passe de franchir la barre des 5 000 euros, un tarif légèrement supérieur à celui du pic de 1991 – année du dernier krach en date. Que cette hausse ait fait exploser les ratios prudentiels d’endettement immobilier (traditionnellement établis à 3,5 années du revenu disponible d’un ménage pour l’acquisition d’une résidence principale), c’est tout aussi vrai…
Selon l’INSEE, qui ne propose malheureusement que des chiffres vieux de deux ans sur son site, le salaire annuel net moyen des Français serait d'un fort modeste 22 860 euros. En imaginant que ce revenu moyen soit de 20% plus élevé en Ile-de-France que dans le reste de l’Hexagone (soit 27 342 euros), le Parisien type ne sera bientôt plus en mesure de s’offrir qu’un minuscule studio de 19 mètres carrés. Pas de quoi se rouler par terre – littéralement !
Imaginons maintenant que ce parigot standardisé vive en couple avec, pourquoi pas, une parisienne tout aussi moyenne que lui et recevant des émoluments rigoureusement identiques aux siens (les salaires féminins sont statistiquement – et scandaleusement – inférieurs de 24% à ceux des hommes, mais, bon, ne chipotons pas…). Ainsi dotés, nos tourtereaux devront encore se contenter d’une surface inférieure à 40 mètres carrés pour installer leur nid. Ce qui est peu, très peu, a fortiori s’ils ont l’intention de se reproduire (à un taux probable de 1.9, histoire de rester dans cette moyenne tricolore qui leur va si bien au teint).
De ce point de vue, le niveau actuel des prix de l’immobilier parisien est effectivement insupportable, monsieur et madame Toulemonde n’ayant plus la possibilité d’acquérir un logement décent.
Mais considérons maintenant quelques-unes des raisons ayant conduit à cette flambée de l’immobilier. D’abord, Paris est une ville attractive. En dépit de ses embouteillages, de sa pollution, de l’absence de courtoisie des autochtones, de sa torpeur dominicale et de ses crottes de chiens, un tas de gens souhaitent l’habiter. Or Paris proprement dit est une ville minuscule (105 km2), séparée du reste de son agglomération par un cordon sanitaire autoroutier – frontière géographique aussi indépassable que les fleuves qui ceinturent, par exemple, l’île de Manhattan, centre névralgique de New York. Et à la différence de la configuration du Greater London, bien moins peuplé que l’Ile-de-France (8 millions d’habitants d’un côté, douze de l’autre) mais incroyablement mieux « intégré », la banlieue parisienne et le centre de l’agglomération capitale sont deux mondes distincts, totalement étrangers l’un à l’autre.
Bien sûr, la banlieue Ouest est souvent cossue et riante. Mais les périphéries Est ou Sud, avec leurs barres grises, leurs tours miteuses, leurs terrains vagues, leurs friches industrielles et leurs rues commerçantes où le temps semble s'être arrêté en 1975, sont assez peu hospitalières… Il est donc compréhensible qu’un nombre toujours plus grand de Franciliens ait envie d’échapper à l’avenue Karl-Marx d’Ivry-sur-Seine ou au boulevard Gagarine de Malakoff au profit d’un arrondissement authentique, quel qu’en soit le numéro. Et il est donc assez logique que cette demande absolument impossible à satisfaire fasse régulièrement grimper les prix...
Mais Paris est aussi une capitale internationale, où se retrouvent de nombreux étrangers fortunés capables d’investir dans un coûteux pied-à-terre. La présence de ces immigrés de luxe est évidemment moins patente ici qu’à Londres, le Palais Brongniart n’étant pas la City. Elle est toutefois suffisamment sensible – au moins dans les quartiers du centre et de l’Ouest – pour influencer le marché à la hausse.
Enfin, mais qui songerait à s’en plaindre, des taux d’intérêts faibles et un assouplissement des conditions de crédit stimulent également la demande du côté des classes moyennes : les Parisiens, autrefois massivement locataires, se transforment volontiers en propriétaires, c'est-à-dire en détenteurs d’un patrimoine transmissible, lorsque l’occasion leur en est donnée. Rappelons d'ailleurs, même si c'est un peu hors sujet, que l'accession des Français à la propriété immobilière est un phénomène récent, seule la bourgeoisie échappant à la location et à la précarité du logement avant la deuxième guerre mondiale.
Bref, un tas de gens désirent habiter exactement au même endroit, au coeur de la capitale la plus densément peuplée d’Europe. Une capitale où l’on ne construit d’ailleurs plus beaucoup et où les immeubles de plus de 37 mètres sont définitivement prohibés : une sorte de produit fini, quoi ! L’intérieur du périphérique est donc réservée aux (plus) « riches » pour des raisons structurelles que d'aucuns voudraient bien modifier...
Mais quels seraient, concrètement, leurs moyens d’intervention ? Pourrait-on, par exemple, réquisitionner un pourcentage déterminé de logements afin d’en répartir l’usage entre populations diversement favorisées à l’aide d’un logiciel de géolocalisation, dans le but d’obtenir le « mix social idéal » ? On le pourrait, effectivement (le Roumain Ceaucescu et son voisin albanais Hodja l'ont d'ailleurs fait avant nous), mais il resterait délicat de loger douze millions d’aspirants parisiens dans des logements conçus pour deux millions de personnes à peine...
Qu'à cela ne tienne ! On pourrait alors organiser, à une fréquence qui reste à déterminer, une rotation régulière permettant à tout un chacun d’occuper, pour un montant et une période raisonnables, un bel appartement haussmannien équipé de moulures et de cheminées grand siècle… On pourrait même, alternativement ou concomitamment, fixer autoritairement un prix du mètre carré indexé sur le salaire moyen, riches et pauvres se retrouvant enfin à égalité sur le front du logement. Les riches profiteraient d’ailleurs largement de cette nouvelle donne mais, bon, on n’a rien sans rien...
Mon sentiment, en fait, est que si le marché détermine réellement la valeur optimale de l’immobilier parisien, la notion de cherté devient toute relative. Si les prix sont adaptés, les clients sont présents. S’ils sont trop élevés, et si les acquéreurs ne sont plus solvables, rien ne va plus... Le nombre de transactions est d’ailleurs en train de baisser depuis quelques mois, signe d’essoufflement du marché.
Evidemment, on peut toujours jouer, à la marge, sur la diversité de population en construisant du logement social, mais sans plus. La proportion de logements « aidés » (PLI, PLA, "1%"…), de fait, est déjà proche des 15% à Paris, une situation inédite par rapport à la plupart des grandes capitales mondiales ou simplement européennes. Et sauf à raser le Paris historique pour bâtir les rêves de béton du Corbusier et de Pompidou, les choses devraient rester en l'état. D'ailleurs, si nous en sommes aux comparaisons internationales, il est intéressant de rappeler que les prix parisiens, deux à trois fois inférieurs à ceux de Londres ou de Dublin, sont plus ou moins les mêmes que ceux de Milan ou de Madrid, voire d’Amsterdam ou d’Edinburgh – cités également attractives… Alors cher, pas cher, trop cher, quel serait l'étalon ?
Et franchement, si une administration autoritaire décidait un beau jour de réorganiser Paris sur des bases rationnellement et politiquement correctes, la demande resterait-elle aussi intense ? L’attractivité de Paris, ce mélange subtil d'Histoire, de culture et de consommation, pourrait-elle ne pas être affectée par une telle ingénierie sociale ?
En tout cas, la tendance à la hausse risque bel et bien de se confirmer à long terme, même si une correction du marché est envisageable à court ou moyen terme. Selon toute vraisemblance, ce qui est rare restera cher et Paris a peu de chance, sauf mise en place d'une politique fermement déterminée à tuer la poule aux oeufs d’or, de voir son mètre carré repasser sous la barre de celui d’un pavillon de Clichy-sous-Bois.
Pourquoi, dans ces conditions, ne pas commencer à envisager un vrai désenclavement de la ville et une élimination progressive, par absorption des communes limitrophes, de ce no man's land banlieusard triste et terne ? Jusqu’à la construction du périphérique, après tout, la ville poursuivait sa progression naturelle en se dotant régulièrement de nouveaux arrondissements. C’est en gommant les différences en matière d’urbanisme, d’équipements collectifs et de potentiel culturel entre l’intra et l’extra muros que des Franciliens toujours plus nombreux pourront devenir, enfin, des Parisiens pur porc. Les potentats locaux, maires à vie de ces myriades de communes périphériques n'apprécieront pas, c'est certain. Mais qui s'en soucie ?
Dans l’intervalle, les larmes de crocodiles qui continueront à être versées au sujet de cette inexorable hausse du prix du mètre carré resteront tout aussi utiles que les gémissements sur la fin de la mixité sociale. Une mixité sociale n'ayant probablement jamais vraiment existé...
© Commentaires et vaticinations
Belle et bonne note. Même s'il aurait été possible d'aller encore plus loin dans la provocation en proposant de supprimer le contrôle des loyers, comme l'immense majorité des économistes le suggère.
Deux points de désaccord. D'abord, il n'est pas du tout exclu qu'une bulle imobilière soit à l'oeuvre à Paris. Bien sûr, l'immobilier parisien est rare et fortement demandé. Mais cela explique plus le niveau que le rythme de hausse des prix. D'autres facteurs sont vraisemblablement à l'oeuvre, comme l'achat de logement dans l'espoir de revendre plus cher à court terme (de la spéculation, donc). Rien de condamnable en soi, mais les prix ne peuvent pas indéfiniment augmenter plus vite que le revenu des acheteurs (surtout que les Américains se mangent la baisse du dollar dans la gueule). Prendre des prêts sur 30 ans peut aujourd'hui sembler une solution attractive, mais beaucoup de gens vont vite comprendre la différence entre un taux d'intérêt nominal et un taux d'intérêt réel.
Ensuite, la conclusion est un peu facile, et assez fausse : la mixité sociale absolue n'a jamais existé, mais la ségrégation spatiale a vraiment augmenté depuis quelques décennies et il y a lieu de s'en inquiéter (voir le dernier bouquin d'Eric Maurin, Le Ghetto français, au Seuil, dans toutes les bonnes crémeries).
Rédigé par:Emmanuel | le jeudi 10 février 2005 à 12:15
Emmanuel,
Si bulle il y a, qu'elle explose et nous verrons bien ! Il me semble en fait que d'autres facteurs de hausse sont effectivement à l'oeuvre, l'immobilier devenant une forme d'épargne de précaution du fait de l'inquiétude qui règne sur les retraites. Cette inquiétude étant particulièrement forte au sein de la génération qui achète (30-45 ans), elle pourrait même être à la base de la rapidité de la hausse.
Quant à l'idée du risque lié à un emprunt sur 30 ans, soyons sérieux... Plus de 60% des prêts immobiliers n'arrivent jamais à leur terme, les emprunteurs remboursant pour acheter ailleurs. C'est la raison pour laquelle des durées longues sont un facteur de fluidité (les jeunes achètent tôt) et de dynamisme du marché (comme en GB, où les prêts hypothécaires ressemblent presque à de la LOA automobile). Mais il est vrai que le logement devient alors davantage un placement spéculatif qu'un simple endroit où poser ses pénates jusqu'à la mort...
De plus, la possibilité d'emprunter sur les durées les plus longues possibles sans apport initial (toujours l'exemple britannique) est une chance offerte à ceux qui, même avec une capacité de remboursement adéquate, ne seront jamais en mesure d'accumuler 30% de la valeur du bien.
Enfin, sur cette idée de « ségrégation spatiale », locution semble-t-il assez « tendance », j'ai lu le livre en question et j'ai le sentiment qu'il s'agissait surtout de démontrer par tous les moyens le postulat de départ de l'auteur. Mais expliquer que les gens tendent à se regrouper par affinités socio-économiques lorsqu'ils en ont la possibilité (et qu'ils soient relégués aux zones les moins désirables lorsqu'ils ne l'ont pas) tient vraiment de l'enfoncement de portes ouvertes...
Rédigé par:Hugues | le jeudi 10 février 2005 à 12:33
Je pense moi aussi qu'il y a bulle et que la hausse des prix actuelle ne correspond pas à un simple rapport offre/demande.
La bourse étant peu rentable, beaucoup investissent dans la pierre, quitte à ne pas louer, provoquant une rareification de l'offre.
Rédigé par:socdem | le jeudi 10 février 2005 à 17:33
Précision: Quant je parle de bourse peu rentable, je parle d'en ce moent, où investir en bourse est bien moins interessant qu'en 1999 par exemple.
Rédigé par:socdem | le jeudi 10 février 2005 à 17:34
SocDem,
La bourse, même au plus haut niveau de la bulle Internet, n'a jamais compté plus de 5 millions de petits porteurs et je crois qu'il y a quelque chose comme une trentaine de millions de "foyers" en France. D'une manière générale, les Français n'investissent pas en bourse et préfèrent l'assurance-vie ou ce genre de produits pour épargner à long terme.
Il n'est donc pas possible de considérer que c'est l'épargne sortie de la bourse qui vient alimenter le marché immobilier. Dans l'immense majorité des cas, les gens qui achètent des appartements empruntent à une banque : il ne leur suffit pas de vendre quelques actions pour se loger...
Rédigé par:Hugues | le jeudi 10 février 2005 à 17:53
Réussir à faire toute une note sur le prix de l'immobilier en île-de-France sans mentionner ce *formidable* outil de redistribution que constituent taxe immobilière et taxe d'habitation, tssss... Vous baissez, vous baissez. :o)
(mwahahah ! désolé, trop de droit fiscal ce soir.)
Rédigé par:M LeMaudit | le jeudi 10 février 2005 à 20:02
Hugues,
J'avoue que votre post me laisse perplexe. Dès que je lis des réflexions à partir de moyennes, je me demande toujours où trouver ce français "moyen" ? Etablir sa réflexion à partir des revenus disponibles par ménage ne serait-ce pas plus judicieux ?
De même, s'intéresser aux questions des liaisons pendulaires, si cela complexifie la recherche, n'en rend pas moins compte avec plus de justesse de la réalité. Vivre sur Paris même, outre le prestige et la proximité des commerces et biens culturels qui comptent, cela peut aussi venir d'un désir de se rapprocher de son lieu de travail.
Enfin, la réflexion peut aisément s'étendre à de nombreuses autres villes françaises et plus particulièrement un certain nombre de métropoles d'équilibres.
Rédigé par:Samuel | le jeudi 10 février 2005 à 20:56
Hugues, je ne te parles pas des petits porteurs mais des fonds d'investissement qui aujourd'hui se tournent vers la pierre plutot que vers la bourse.La loi de Robien n'est d'ailleurs pas étrangére à cela.
Celà contribue à une hausse du prix du m2 et donc des loyers
Rédigé par:socdem | le vendredi 11 février 2005 à 10:01
Hugues : tout ce qui permet d'acheter en payant moins au départ, et avec des mensualités plus faibles, favorise évidemment l'accession à la propriété. Dans le même temps, les emprunts à 30 ans finissent par coûter très très cher en intérêts. Ne parlons même pas des emprunts à taux variables contractés au moment où les taux sont au plus bas. Il n'y pas de repas gratuit.
Je n'ai pas (encore) lu le bouquin de Maurin : je me garderai donc bien de porter un jugement sur la qualité des éléments factuels. Mais il me semble que le propos de Maurin n'est pas de dire que la tendance à la recherche de l'entre-soi soit nouvelle : elle vise à montrer que cette tendance est plus forte aujourd'hui qu'auparavant (par exemple parce que le lieu de la scolarité surdétermine le parcours professionnel).
Sur la bulle (ou pas bulle) : voir une excellente et nuancée étude du Crédit Agricole sur la question. Apparemment, le facteur spéculation n'est pas (pour l'instant) significatif, contrairement au début des années 1990.
http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/
immobilier-conjoncture/parution.shtml?050125
Rédigé par:Emmanuel | le vendredi 11 février 2005 à 15:23
Cherche Appart.5p.180m2.Vue sur Panthéon.Etat neuf.Parkings.Ascenceurs.Concierges.Voisines pulpeuses. Avantages en tous genres.
Prix correct exigé.
Rédigé par:Yvan Colona | le vendredi 11 février 2005 à 22:03
billet hétérodoxe en effet...jolie démonstration que je ne peux m'empêcher de trouver toute rhétorique...
concrètement, à la fin du texte, on reste toujours avec ce couple "moyen" qui ne peut se payer qu'un 40 m2 (ce qui est, vous en convenez vous même, un problème) : alors qu'est-qu'on fait?
Rédigé par:jean-sébastien | le lundi 14 février 2005 à 12:43
Mais on ne fait rien, justement... Enfin rien qui vise à faire baisser les prix de l'immobilier de manière artificielle et sans régler le moindre problème.
Par contre, on peut se poser la question du pouvoir d'achat des Français, dont les salaires directs (net-net) sont parmi les plus faibles d'Europe (ce qui leur rend les choses évidemment plus difficiles qu'à un Milanais ou à un Amstellodamois confrontés à des prix du foncier identiques aux standards parisiens).
On peut également se poser la question d'une vraie « intégration » de la banlieue à la cité-centre, qui réduira l’absurde fracture entre un Paris où tout se passe, où tout est beau, et une périphérie de laissés pour compte. Une intégration permettant une poursuite de l’expansion naturelle de Paris, qui a su transformer ses faubourgs en arrondissements au fil des ans mais qui semble désormais avoir égaré la recette.
D'ailleurs, ça a déjà un peu commencé avec le Grand Stade à Saint-Denis et les zones d'activités d'Issy, de Boulogne, et, d'une certaine manière, de la Défense. Mais dans la mesure où, et ce n'est certainement pas une simple posture rhétorique, on ne pourra pas loger tout le monde dans les limites du Paris actuel, la sélection par l'argent restera le seul mode de gestion de l'attribution de ces biens rares (au-delà du logement social), que sont les appartements haussmanniens, les poutres apparentes du Marais ou les résidences avec vue sur la tour Eiffel.
Maintenant, si cette dernière notion est insupportable à certains, c'est que le problème va bien au-delà de la question du logement mais se situe plutôt du côté d’une vision globale du monde. Moi, personnellement, si chacun peut bénéficier d’un niveau de vie en phase avec le développement économique, scientifique, culturel, sanitaire, etc. que la France moderne est capable de proposer, je ne suis pas angoissé par l’idée qu’il existe des niveaux de revenus différents, permettant des modes de vie différents.
Rédigé par:Hugues | le lundi 14 février 2005 à 14:28
a propos de l'existence d'une bulle:
vous je sais pas mais moi, quand les fonds américains vendent à de braves français, je me dis que la preuve de l'existence d'une bulle a posteriori ne va pas tarder à être administrée. Mais bon, c'est peut-être une déformation professionnelle.
Rédigé par:bernard1 | le dimanche 20 février 2005 à 15:51
Belle note qui, en effet s'achève par un constat d'impuissance...
Et aucune remarque sur les politiques publiques menées par les municipalités successives ! Les élus ne peuvent-ils donc rien faire ? N'ont-ils aucun levier à actionner ? Ce serait alors à désespérer de la politique...
Elargir les frontières de Paris, oui mais c'est déjà implicitement le cas : le coût de l'immobilier amène les classes modestes et moyennes à se déverser en première couronne. Voyez Suresnes, Boulogne, Vanves, Montreuil...
Il faudrait une vraie politique d'urbanisme et de l'habitat à l'échelle de l'agglo à même de peser sur les prix. Le statu-quo actuel ne peut durer car il est socialement catastrophique...
Rédigé par:xenophon | le lundi 21 février 2005 à 11:46
Xenophon,
Précisément. Et ce serait plus utile que de se lamenter sur des thèmes aussi marginaux que la vente à la découpe, qui ne concerne en réalité qu'un nombre restreint de transactions.
Il est d'ailleurs intéressant de constater que ce phénomène n'intéresse des personnalités aussi sociales que François de Panafieu que depuis qu'il affecte sa clientèle bourgeoise du "bon" 17 ème.
Et ce que je trouve étonnant, toujours dans cette histoire, c'est que les fameux vendeurs soient en mesure de trouver des clients. C'est donc que la rotation entre bourgeois continue de fonctionner et n'est vraiment pas un enjeu fondamental.
Rédigé par:Hugues | le lundi 21 février 2005 à 12:17
La vente à la découpe ne concerne pas que le 17è mais également des communes de banlieues et des patrimoines plus "sociaux" comme ceux de la Scic, filiale de la Caisse des dépôts. Cette question n'est pas à négliger car elle pèse forçément sur le peuplement, même marginalement, des villes.
Rédigé par:Xenophon | le mardi 22 février 2005 à 14:01
Je ne suis pas d'accord avec l'esprit de ce billet.
La hause de l'immobilier empoisonne la vie de tout le monde. Une part enorme des revenus sert a cela au lieu d'aller dans la consomation. Ceux qui ont un bien ne veulent surtout pas que cela baisse. C'est un cercle vicieux qu'un homme d'etat digne de ce nom devrait briser.
Il me semble en effet qu'il serait salutaire d'aller a contre courant et rendre l'achat d'un bien moins facile, moins attractif. Et au contraire favoriser les locations.
En vrac :
- Il ne faut rien faire qui pousse a la hausse. Puisqu'on ne peut pas agir sur les taux d'interets, il faut interdire toute aide. par exemple interdire les prets a taux zero qui sont immediatement repercutés par les vendeurs.
- augmenter les droit de mutations pour faire reculer les acheteurs, et in fine les vendeurs.
- eventuellement augmenter les droits de succession sur les biens immo sauf l'habitation principale pour forcer a vendre avant le decés.
- pour les locations : exonerer completement de taxes les locations de moins de 10-15000 euros par an. une seule exoneration par foyer fiscal et pour un seul bien evidement !
- defendre vraiment les proprios contre les locataires "voyous en col blanc" : ceux qui ont les moyens mais ne paye pas et ne sont pas delogeables.
Perso je pense qu'il y a une bulle a cause des babyboomer qui approchent l'age de la retraite. Ils bloquent toutes vente jusqu'en 2007-2008.
Rédigé par:fred | le jeudi 24 février 2005 à 15:11